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房地产信贷风险不可小视。对于国内各家银行来说，一直把个人贷款贷款看作是银行优质的资产，因此，不少银行，为了争夺了一笔笔住房贷款贷款，往往会不惜突破规则限制，让那些没有资质的贷款者进入市场。
住房贷款的高风险，全球风险控制最好的汇丰银行也无法幸免。
2007
年
3
月
5
日
公布年度业绩的汇丰控股，日前罕有地发出盈利预警，称去年集团美国贷款贷款业务撇账，将较市场普遍预期的
88
亿美元高
20%
，即高达
106
亿美元，多出的
18
亿美元，主要与美国的房地产贷款业务有关。在此，我们并不必考虑汇丰已就现已确认的风险做出足够拨备，也不管汇丰将如何来改变现有的贷款业务策略，我们更关注的是汇丰银行作为全球盈利能力排名第一、风险控制最好的银行，都会面对住房贷款的高风险，那么其他银行、其他地方这种情况就会更为普遍了。
可以说，就目前美国住房贷款贷款体系来看，它应该是目前世界上最为健全与完善的房地产金融体系，这种体系分散与控制住房贷款贷款的风险上也是最规范的。有人曾认为，美国的住房贷款贷款市场，是现代住房金融市场的典范。它既让市场机制充分发挥作用，又是政府高度干预和调控的市场。
但是，房地产市场贷款的风险，在市场繁荣时，什么问题也没有，但当市场出现逆转时，所有的潜在风险都会显示出现。低估住房贷款的风险并非是美国汇丰个别事件，应该是一个十分普遍的全球问题。所以谁都无法幸免。
利率的升降决定了最近一轮美国房地产繁荣和降温
2000
年以来，美国的房地产持续繁荣的重要因素。从
2001
年
1
月，联邦基金利率下调
50
个基本点，进入减息周期，此后，更是连续
13
次降低利率，到
2003
年
6
月联邦基金利率降低到为
1%
，联邦基金利率达到了
46
年以来的最低水平。美联储低利率的政策使得美国有一个十分宽松的金融环境。
在房地产贷款贷款市场上，贷款贷款利率也随着宽松的货币政策持续下降。
30
年固定贷款贷款利率从
2000
年底的
8.1%
下调到
2003
年的
5.8%
；一年可调息贷款贷款利率也从
2001
年底的
7.0%
下调到
2003
年的
3.8%
。
从
2001
年
1
月之
2004
年
6
月，贷款利率的不断下降，刺激了房价的疯狂上升。
在
2004
年
6
月，美联储低利率政策开始发生逆转，进入加息周期，到
2005
年
6
月经过连续
13
次调高利率，联邦基金利率从
1%
提高到
4.25%
，
2006
年
8
月联邦基金利率又上升到
5.25%
。
房价上升的惯性从
2004
年
6
月维持到
2006
年
8
月，此时，房价累计上涨了
6
年。
2006
年
8
月，在高利率的不断扼制下，房价终于停止攀升了。美国房地产市场的繁荣开始出现逆转。连续多次的升息，提高了房屋借贷的成本，联邦基金利率已经升到了
5.25%
，房地产价格开始低下了头，至
2007
年
5
月房价出现了大副下降。
物价的上涨进一步导致房价下降。随着美国汽油价格飙升，也带动。物价的上涨，物价的上涨使得公众会压缩像房屋这样的大宗物品的开支，这也是造成房价下跌的一个原因。虽然美联储的升息的宏观调控旨在控制通货膨胀的压力，可公众仍会感觉收入降低，会进一步减缩开支。
美国房地产市场上的信贷风险
可以说，随美国房价下跌，住房贷款违约风险逐渐地增加。
从上述现象可以看到:
第一，在房地产市场繁荣时，由于房价的上涨，各种住房信贷大规模扩张。而且在这种住房信贷规模扩张的过程中，往往会降低住房消费者的市场准入标准，让一些无资格或没有偿还能力的消费者进入住房信贷市场。由于他们能够轻易地借助金融机构的杠杆炒作房地产，因此这些人不仅有强烈地进入房地产市场动机，而且他们在进入房地产市场时更多考虑的是资金的可获得性而不是融资成本。这就使得在融资成本较低的情况下，市场的逆向选择一定会使得这些高风险的住房融资者大行其道，而让风险谨慎者退出市场。
其次，美国的住房信贷风险有很大的可能向国际市场出口。因为，既包括美国国内的养老基金、对冲基金和保险公司，也包括中国机构投资者。
第三，美国住房信贷市场的风险会随着金融市场的变化进一步暴露出来。比如，在
2006
年，在利率升高的情况下，也会增大购房者的还款压力，家庭和房屋抵押债务占可支配收入的比例现在处于近
25
年来最糟糕的水平。这让无数美国人处于财务危机边缘。在许多方面，美国做梦从来没有像现在这样岌岌可危。
第四，在近年来国际经济高歌猛进中，无论是美国还是世界各地，金融机构对风险的警惕性在降低。近几年全球房地产市场的繁荣，房地产价格年年上升，不少金融机构对房地产市场风险的警觉似乎已经麻痹。
美国房地产信贷市场对中国的启示
首先，美国房地产信贷市场是这样成熟与发达的情况下都隐藏着巨大的信贷风险，那么中国房地产信贷市场所面临的问题与风险更是无可复加了。
比如，截至
2006
年
6
月末，国内银行涉及假贷款的贷款金额达数十亿元。特别是早几年，房地产市场繁荣时，这些问题都能够隐藏起来，如果房地产市场的繁荣出现逆转，这种通过贷款欺骗银行贷款的行为都会暴露出来。
还有，根据最近银监会的检查结果，在各项制度逐步严格下，有的省市房贷不良率仍连续三年呈上升趋势。
总之，从美国发生的情况来看，住房贷款具有高风险。容易被严重低估，对中国的房地产市场来说，住房贷款所面临的风险可能比我们所想象的要大得多，只不过，目前国内房地产价格还处在上升的惯性时期，大家都视而不见。 | 